Vemma居家網路創業

買不起房子而無法結婚，這種事情聽得多了，因為買不起房子而不敢離婚，似乎有些讓人費解，但這就是當今英國社會的寫照。

由於離婚之後，夫妻中的一方不能獨立購置住房，因此，許多“婚齡”在5年之內的夫妻即使感情出現了問題也不敢輕言分手。

從以上的情況來看，置業的負擔及償還能力儼然是都市人面臨的共同問題。你，買得起房屋嗎？本期《財富焦點》將走進中低階級人士的生活處境，傾聽苦悶心聲之餘，也嘗試剖析當中的因由，並尋求解救之方。

中國有句俗話：金窩銀窩，不如自己的狗窩，居住屬於自己的房子早已成為“安居樂業”的不二標誌，不管間中有幾多辛酸及無奈或勤儉節約，只為能早日賺夠支付產業的錢，也就開始“房奴”的生活。

港年輕人買房難

新生代歌手方大同也等待在香港買房子的機會，他說，在香港，只要公寓的面積稍微大一點就很貴了，而且貴到離譜，所以只好先租房子，看到合適的機會才“出手”。

“現在在香港買房子，我會覺得不合算，壓力太大。在香港買房子對任何人都是壓力。”

根據報導，香港年輕人在大學畢業工作5年後，一般來說仍買不起房子，所以許多年輕人，甚至中年人也只能租房，或與父母同住。如果有些人的父母有一點資產，會先幫他們付首期，買個房子，然後就分二、三十年慢慢攤還。

在中國，更發生男朋友因買不起產業，女方竟提出分手，彷彿就是“房子惹的禍”；不得不提，連日本首相菅直人都嘆氣一直買不起房子，大概你可想像全球房價被炒得有多高。

高房價已經成為不爭的事實，有調查顯示，78.4%的“80後”女性認為，2009年最大困擾是“房價過高，無力購房”。

那麼，買不起房的青年非得“蝸居”嗎？

若這種情況持續蔓延，年輕人又會不會成為被高房價壓垮的一代？

高檔產業
首當其衝泡沫化？

大馬人真的買不起房子嗎？究竟是房價太高，抑或是人均收入不成正比？

巴生河流域屋價漲勢驚人

根據瞭解，巴生河流域屋價這幾年來的漲勢驚人，從去年至今，漲幅也達10%，且一些坐落在策略性地點的雙層排屋更推高至近百萬令吉，導致買不起房子越來越顯著。

分析員指出，當產業價格越炒越高，高檔產業是首當其衝面對泡沫化現象，主要是因為這類產業已成為“炒手”相中的目標。

“目前超過50萬令吉的產業銷售能如此強勁，主要是因為之前發展商提供簡易的融資配套及各種津貼和回扣，而這也間接助長產業投機活動肆虐。”

分析員指出，市民漸漸趨向年輕化有助提高產業銷售，歸功於每個家庭的成員人數提高，加上年輕置業者的風險規避較低，不會因此而影響產業銷售。

看看海外的情況，在香港，隨中國及海外熱錢持續流入香港炒樓，導致香港房價持續飆升。調查發現，80%受訪者認為現在香港房價已超越負擔能力水平，25%的人士甚至因此而擱置結婚及生育計劃。

“香港房價已遠遠超越大部份市民可負擔的水平，而20%人士每月住屋開支佔家庭總收入的40%以上，更有74%的受訪者因住屋開支而降低了生活品質。同時，近30%受訪者更延遲或放棄進修及創業計劃。”

“不少香港大學生畢業後開始儲蓄，往往10年才能存夠首期房款。”

新興市場購買產業能力改善

基本上，房貸負擔率是由3大因素構成，包括房價、家庭收入及利率水平。資料顯示，新興市場，包括大馬在內的市民購買產業能力已有所改善。

聯昌研究指出，香港及新加坡的房貸率處於1%至2%低點，成功激起市場對產業的購興，包括更高價值的產業。因此，這導致區域對房貸的負擔能力基準顯得不夠精準，且不能準確地衡量投資者的負擔能力有多高。

根據資料顯示，以目前的收入計，大馬人擁有頗大的房貸負擔水平，其中房貸收入比少於0.1倍。反觀中國人的負擔能力則較低，超過0.7倍。

“不過，從今年初起，大馬、中國及泰國市民對房貸的負擔能力已逐漸改善，香港、新加坡及印尼也處於中值位置。”

全方位企業顧問黃基明博士表示，建築材料價格飆漲，產業價格也再所難免走高，而且增幅也越來越快。

現代人生活開銷漸漸擴大，為了提昇生活素質及享受，各種開銷也更多樣化，最終陷入“錢不夠用”的窘境，無法滕出多餘的錢來購買產業。

“窮人越窮 富人越富”

Gain Wealth財務規劃公司首席顧問李文暢指出，大馬人“買不起房子”的現象只會越來越嚴重，也導致“窮人越窮，富人越富”的問題日趨嚴重。

他也贊同建築材料漲升是產業價格高企的原因之一，惟當中發展商也可能將價格標得太高。以以往1間30萬令吉的產業而言，建築原料加上地庫成本或只是20多萬，不過在先售後建過後，由於發展商已納入產業未來的漲幅，因此可能已將價格標高至38萬令吉。

“這無形中導致產業在建竣後的溢價水平較預期低，可能僅溢價至40萬令吉，令當中的增幅從10萬令吉，收窄至2萬令吉而已。”

李文暢指出，國內的有地產業價格已非常高，若能力不足，則可退而求其之購買公寓，在供過於求的情況下，還有機會以低價交易。

他提到，除了大馬，其他國家的產業價格也非常高昂，以台灣剛畢業的大學生每月3萬新台幣計，卻須承擔高達800萬新台幣的產業。

薪水低企置業
能力受限

他坦言，薪水低企是導致置業能力受到限制的原因之一，因此呼吁政府儘快製訂最低薪金制，以調整至符合現今的生活水平。

“若不趕緊落實調薪措施，未來市民購買房子的能力只會越來越差。”

李文暢說，若與區域比較，大馬市民買房子的能力還不致於太弱，不過隨未來城市化現象越來越顯著，到時的情況可能會惡化。

分析員表示，如果單從可支配收入方面來看，其實與產業價格早已不協調了，且產業的供應結構也出了問題，例如大學畢業生，他們畢業以後，除非有家庭資助，否則不可能有太多錢去買房子。

“有的人確實要為房子奮鬥一輩子，甚至兩輩子；沒有房子的年輕人更喜歡自比喻為‘無殼蝸牛’，蝸牛沒有了殼子將很難過。”

黃基明指出，區域經濟體如台灣及新加坡的產業價格已逐漸走高，大馬也將跟隨漲升腳步，從去年至今已上升25%，預計明年的漲幅會更加誇張。

“同時，若消費稅（GST）在不久後實行，到時產業價格將處於更高水平，想購買產業的市民更難以承擔。”

為何買不起房子？

整體而言，針對買不起房子的問題，專家舉出以下3個原因：

一、收入分配不均衡，導致不少市民，特別是中低收入者不能充份享受到經濟發展帶來的實際收入增長，降低了他們抵御房價上漲的能力。調查發現，即使是大城市，收入分配的差距也十分明顯。

二、房價上漲不平衡，導致一些城市，特別是市中心居民的買房壓力越來越大。大城市的房價上漲明顯超過了收入的增長，一般居民“望房興嘆”的感覺恐怕比想像中還要強烈。

三、房價上漲帶來的壓力比收入增長促使的購買力來得強。長期以來，大馬的工資制度都相當低，即使經過多年的改革轉型，人均收入水平也不是太高。因 此，對普通老百姓來說，一年收入即使增加10%左右，也只能增加那麼一丁點兒。可是房價上漲可不一樣，如果每平方呎上漲10%的話，那就意味著每個單位要 多支出數萬令吉。這就等於把多年的收入增長瞬間全吞噬了。

償還房貸能力有多高？

聯昌指出，市民償還房貸的能力，主要取決於兩大因素，即房貸利率及產價格的漲跌。負擔能力對利率走勢的敏感度，比較適合運用在先進國家或地區，如新加坡及香港，因為目前的房價已超越之前的歷史高位。

“我們相信新加坡的利率須再調高2%，以促使負擔能力比達到2007年時的泡沫水平，泰國須調升4.5%，大馬則須調高超過6%。”

由於去年的人均收入下滑，加上利率獲調高，大馬住宅產業的負擔能力指數也跟著走跌。同時，國內主要產業市場如巴生河流域、柔佛及檳城的房價已超越市民的收入。

大馬房貸償還能力區域最高

以區域國家計，大馬房貸的償還能力還是最高的，債務償還率對利率的敏感度低於0.15倍，接著是新加坡少於0.5倍。

至於香港及泰國的償還能力僅處於中值位置，介於0.5至0.7倍，而中國則的償還能力相對卻是最低的，高達0.9至1.1倍之間。

買不起產業怎麼辦？

黃基明表示，在無論任何情況之下，市民都應該儘量想儘方法購買屬於本身的產業，租房子並不是長期的解決方案。

他說，當中可有折衷方法，即在吉隆坡市中心上班的市民，可以選擇居住在房價較低的雪州偏遠地區，惟這方法並不完全符合經濟效益。

置業時應選擇策略性地點

“隨汽油開銷龐大，加上在公路上開車所消耗的時間，這一切都沒有達到經濟效益，並不划算。”

李文暢表示，雖然“萬事起頭難”，不過在房價不斷飆漲的情況下，市民確實要認真考慮如何騰出額外的資金來購買房子。

同時，他提醒市民在置業時要選擇策略性地點，以取得更大的增值空間，而距離市中心較遠的地點則可能面臨增值幅度較小窘境。

“不過，由於大城市越來越擁擠，人口從城市遷移至城外也是難以避免的事。”

買不起房不該一味“埋怨”

有專家對買不起房子的現象提出了不同的觀點，包括買不起房不該只懂得“埋怨”。對於城市“蝸居”的人來說，從2009年房價“突飛猛進”，一下子阻 斷了他們買房的夢想。正當社會各界對高房價問題爭論不已時，專家也拋出了自己的觀點，認為老百姓在住房的觀念上要產生一些變化。

“現在很多人買不起房子，就埋怨政府和發展商，我認為有些是不對的，像先進國家日本、美國、英國及德國的員工工資水平比我們高得多，他們一輩子就只是買一間房子。但我們的不少大學生一畢業就要買房子，結婚就要買房子，這種觀念要改變。”

結語：沒有屬於本身產業的人，就如同“二等公民”？這未免叫老百姓的生活太沉重了吧？

雖然擁有屬於本身的房子是一件美滿的事，但凡是都應該量力而為，符合自己的貸款負擔能力，才不致於面臨財務上的窘境。要記得，產業價格的起跌由不得我們的控制，不過我們絕對能主宰生活負擔的輕重！